Ratgeber
Fehler vermeiden beim Privatverkauf
Sie möchten prüfen, ob Sie den Immobilienverkauf selbst übernehmen können? Dann sollten Sie sich im Vorfeld genau informieren! Wir stellen Ihnen die häufigsten Fehler vor. Dann können Sie entscheiden, ob Sie den Verkauf Ihrer Immobilie in die eigenen Hände nehmen oder in die Hände eines professionellen Immobilienberaters übertragen.
Oft der größte und gravierendste Fehler! - Die eigene Preiseinschätzung!
Jeder Eigentümer möchte seine Immobilie erfolgreich verkaufen. Bei der Ermittlung des bestmöglichen Preises können die größten Fehler gemacht werden.
Bei der Preisermittlung ist eine gute und intensive Vorbereitung erforderlich. Bei Immobilien handelt es sich in der Regel um Unikate, so dass selbst baugleiche Reihenhäuser nach mehreren Jahren einen sehr unterschiedlichen Wert haben können. Das eine ist kontinuierlich modernisiert worden, während das andere Reihenhaus nur „abgewohnt“ wurde.
Den richtigen Angebotspreis festzulegen ist einer der wichtigsten Punkte in der Vorbereitung des Immobilienverkaufes. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch, verprellen Sie Kaufinteressenten.
Natürlich möchten Sie den optimalen – also maximalen – Verkaufspreis erzielen. Mit einem „Fantasiepreis“ in den Markt zu gehen und abzuwarten, wie dieser reagiert, ist eine denkbar schlechte Idee. Denn kein Interessent kauft eine Immobilie aus dem Impuls heraus!
Empfehlung vom Experten: Setzen Sie den Preis realistisch und im marktgerechten Rahmen an – nur so können Sie sich den Erfolg sichern! Als Privatperson haben Sie in der Regel nur eine Chance! Hier haben Experten entscheidende Vorteile.
Die meisten Kaufinteressenten beobachten – im Gegensatz zu vielen Privatverkäufern – den Markt auf der Suche nach ihrer Wunschimmobilie eine gewisse Zeit und erkennen so auch recht schnell, wenn eine Immobilie zu teuer angeboten wird. Machen Sie es wie die potenziellen Käufer – Ihr zukünftiger Verhandlungsgegner. Um einen möglichst guten Verkauf zu tätigen, beobachten die Käufer den Markt in der Regel mindestens fünf Monate. Ein nicht stimmiger Preis wird Kaufinteressenten auffallen. Deshalb kaufen Profis gerne von Privatpersonen. Liegt der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. D.h. Sie freuen sich über den schnellen Verkauf, aber sicherlich nicht über den Verkaufserlös. Liegt Ihre Vorstellung zu hoch, erreichen Sie viele Kaufinteressenten erst gar nicht. Aber dieser erste Preis – zu hohe Preis – ist nun öffentlich. Da sich niemand bzw. kein Käufer meldet, müssen Sie den Preis reduzieren. Über den Suchagenten in Portalen werden Interessenten über die Preisreduzierung informiert. D.h. das Gefühl „diese Immobilie ist zu teuer oder etwas stimmt nicht“ wird bei den Interessenten bestätigt und die Rabattschlacht beginnt.
Vergleichbar zu Kaufinteressenten müssen Sie einen Überblick über den Immobilienmarkt sich erarbeiten, damit Sie den richtigen Preis ansetzen und auf Augenhöhe mit den Verhandlungsgegner verhalten könne. Vergessen Sie nie: Es geht um sehr viel Geld.
Internet / Printmedien
Recherchieren Sie in allen aktuellen Internetportalen für Immobilien sowie den lokalen Printmedien. Dadurch erfahren Sie etwas für den Umfang und die Art des aktuellen Immobilienangebotes. In diesen Medien werden Sie zwischen 50 bis 70 Prozent der regional angebotenen Immobilien ermitteln. Wieso nicht 100%? Zum einen erfolgen Privatverkäufe an den erstbesten Kaufinteressenten – oft den Nachbarn – ohne eine professionelle Vermarktung und oft zu einem zu geringen Verkaufspreis und zum anderen werden bei einer professionellen Vermarktung ein erheblicher Teil der Immobilie an vorgemerkte Käufer verkauft, sogenannte off-market-deals.
Hinweis vom Experten: Was Sie im Internet und den Printmedien sehen, sind Angebote und somit Angebotspreise – also Preise, die andere Verkäufer gerne erzielen möchten. Ob die Immobilie zu diesem Preis auch verkauft werden, steht auf einem anderen Blatt.
Grundstücksmarktbericht
Grundstücksmarktberichte werden, je nach Region in unterschiedlichen Zeitabständen erstellt. Sie können die Berichte bei den Städten oder Kreisen gegen ein Entgelt erwerben. In den Berichten wird in verdichteter Form aufgelistet, was im vergangenen Jahr im Durchschnitt pro Quadratmeter für verschiedene Immobilienarten (unterteilt nach Grundstücken, Wohnungen (Neubau, gebrauchte), Häusern (freistehende Einfamilienhäuser; Reihen- und Doppelhäuser, Mehrfamilienhäuser usw.) tatsächlich bezahlt worden ist. Die Mitglieder des Gutachterausschusses erhalten Einblick in alle notariell beurkundeten Verträge und werten diese für den Bericht aus.
Hinweis vom Experten: Was Sie hier erhalten sind tatsächliche Verkaufspreise in einer verdichteten Form aus dem Vorjahr – also Preise, die ggfs. bereits 6-15 Monate alt sind und als verdichtete Darstellung. D.h. es wird auch nicht differenziert zwischen einem Grundstück mit optimaler Südwest-Ausrichtung oder einer weniger guten Nordost-Ausrichtung.
Lage und Zustand
Die Lage ist neben dem Zustand einer Immobilie eines der wichtigsten Kriterien, um den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen. Analysieren Sie für Ihre Preisfindung die Lage Ihrer Immobilie für die ermittelte Zielgruppe. Bleiben Sie auch hierbei neutral und ehrlich zu sich selbst, denn es geht schließlich um den realistischen, marktfähigen Preis. Auch der Zustand einer Immobilie wird oft überschätzt! Klassiker sind hier oft das Alter der Heizung! Zu der Ausstattung der Immobilie sollten Sie das Datum der letzten Modernisierung wissen.
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Weitere Fehler beim Privatverkauf!
Entschließen sich Eigentümer dazu, auf die Unterstützung eines Immobilienmakler zu verzichten, passieren häufig Fehler. Wir zeigen hier die häufigsten Fehler auf.
Mangelnde Planung
Häufig machen sich private Immobilienverkäufer nur wenig Gedanken über den eigentlichen Verkaufsprozess, bevor sie die eigene Immobilie verkaufen wollen. Zu Beginn ist der Eigentümer für das Vorhaben „Privatverkauf“ zwar hoch motiviert, aber die Erfahrung fehlt.
Wenn Sie einen Verkauf planen, sollte Ihnen eins klar sein: Ein Immobilienverkauf hat eine große finanzielle Tragweite, die ganz andere Schritte erfordert als etwa der Verkauf des Autos. Jeder Ihrer Schritte muss mit Sorgfalt, Reflexion und Sicherheitsbewusstsein getan werden. Denn ein vermeintlicher Selbstläufer kann bei Vermarktungsfehlern auch zum Ladenhüter werden.
Ganz falsch ist die Einstellung es einfach mal „zu versuchen“; zum Profi kann ich ja noch gehen, wenn es nicht klappt. Halbherzige Vermarktungsversuche verzeiht kein Markt. Wie überall gilt: ganz oder gar nicht. Machen Sie es wie die Experten: Erstellen Sie einen detaillierten Plan und planen Sie: bis wann Ihre Immobilie verkauft sein soll und tragen Sie darin auch jeden Ihrer Arbeitsschritte und jede Aufgabe gewissenhaft ein. Und kalkulieren Sie auch die Kosten für die verschiedenen Arbeitsschritte. Neben dem Wissen benötigt man für den privater Verkauf einer Immobilie Geld und Zeit. So vermeiden Sie viele Risiken schon im Vorfeld.
Mangelnde Erreichbarkeit und Informationsfreigabe
Der Immobilienmarkt bietet Interessenten eine Auswahl von Angeboten! Ein Interessent wird nicht x-mal versuchen Sie zu erreichen, sondern wendet sich anderen Immobilien zu, wenn er immer nur Ihren Anrufbeantworter ans Telefon bekommt. Des Weiteren haben Sie von den Anrufern keine weiteren Informationen zu deren wahrer Identität, Bonität oder Absichten. Sie müssen entscheiden – wie man Sie erreichen soll: Telefon oder E-Mail – hierbei sollten Sie keine Hürden aufbauen! Sie müssen entscheiden, welche Informationen, Sie von dem Interessenten vor einer Besichtigung bereits erfahren wollen.
Unprofessionelle Präsentation
Der Kaufinteressent möchte sich natürlich genau über Ihre Immobilie informieren bevor er sich zum Kauf entschließt. In der Regel sind Interessenten heutzutage bestens informiert und wünschen alle Informationen zu der Immobilie. Daher sollten Sie diese Unterlagen vollständig zur Verfügung haben, um sie dem Interessenten bzw. dessen Gutachter / Berater zur Verfügung zu stellen. Und zwar idealerweise in digitaler Form und gleichzeitig auch als Ausdruck per Post.
Und ganz wichtig: vor dem Start müssen Sie einen Energieausweis erstellen lassen. Keine Vermarktung OHNE Energieausweis – Ausnahme: z.B. Denkmalimmobilie.
Mangelnde Erreichbarkeit und Informationsfreigabe
Der Immobilienmarkt bietet Interessenten eine Auswahl von Angeboten! Ein Interessent wird nicht x-mal versuchen Sie zu erreichen, sondern wendet sich anderen Immobilien zu, wenn er immer nur Ihren Anrufbeantworter ans Telefon bekommt. Des Weiteren haben Sie von den Anrufern keine weiteren Informationen zu deren wahrer Identität, Bonität oder Absichten. Sie müssen entscheiden – wie man Sie erreichen soll: Telefon oder E-Mail – hierbei sollten Sie keine Hürden aufbauen! Sie müssen entscheiden, welche Informationen, Sie von dem Interessenten vor einer Besichtigung bereits erfahren wollen.
Keine Verhandlungssicherheit
Fehlende Verhandlungssicherheit und -bereitschaft kann ein „sicheres Geschäft“ im letzten Moment scheitern lassen. Eigentümer die keinerlei Verhandlungsbereitschaft zeigen, stoßen ihre Interessenten vor den Kopf. Unsicherheiten, zum Beispiel wenn der Verkäufer den Wert der Immobilie nicht genau kennt bzw. diesen nicht durch Argumente untermauern kann, spüren Interessenten sofort. Um die Verhandlungen nicht scheitern zu lassen, brauchen Privatverkäufer eine durchdachte Preisstrategie und stichhaltige Argumente, die für ihre Immobilie sprechen.
Käufer ohne Geld
Wichtig ist nicht einen Käufer zu finden. Entscheidend ist einen Käufer zu finden, der auch Ihre Immobilie bezahlt. D.h. frühzeitig sollten Sie den Interessenten nach der Finanzierung fragen. Sicherlich sind diese Fragen schwierig und unangenehm. Aber es geht hier in der Regel um Ihren größten Vermögenswert. Und fragen reicht nicht aus! Der Interessent sollte seine Bonität auch belegen können, damit Sie ein sicheres Gefühl haben und in Ruhe verkaufen können.
Interessenten werden hierbei auf Augenhöhe mit Ihnen verhandeln, für einen Finanzierungsnachweis benötigt die Bank die obigen erforderlichen Unterlagen und der Interessent muss Zeit investieren, dafür könnte er von Ihnen die Garantie der Reservierung verlangen. Denn auch er möchte nachher nicht hören, „jetzt haben wir bereits verkauft.“
Frühe Übergabe – Auf der Zielgeraden keine Fehler machen!
Empfehlung vom Experten: Sie haben den richtigen Käufer für Ihre Immobilie gefunden. Im Notartermin wird neben der Kaufpreiszahlung auch die Besitzübergabe geregelt. Bis zur Besitzübergabe haben Sie die Verantwortung für die Immobilie und tragen auch die Lasten und das Risiko. Oft möchte der Erwerber aber früher rein, um auszumessen, Handwerkern die Immobilie für Sanierungen zeigen oder bereits mit Sanierungsarbeiten beginnen. VORSICHTIG – oft geht es gut – aber was ist, wenn es schief geht? D.h. die Besitzübergabe sollte erst nach der Kaufpreiszahlung erfolgen.
Rechtliche Hürden übersehen
Bei einem Verkauf gibt es viele rechtliche und bürokratische Hürden, die von Privatverkäufern häufig übersehen werden: Ein fehlender oder abgelaufener Energieausweis kann eine Geldstrafe bedeuten, wird die Wohnfläche falsch berechnet oder ist das Mängelprotokoll bei der Übergabe lückenhaft, kann der Käufer später Ansprüche stellen. Um derart unangenehme Situationen zu vermeiden, sollten Eigentümer sich genauestens über alle erforderlichen Dokumente informieren und diese doppelt und dreifach prüfen.
Sie haben noch weitere Fragen an uns?
Unsere Erfolgsgeheimnisse!
Sie können bei Ihrem Vorhaben aber auch auf die Erfahrung, Kompetenz und die Vorteile eines professionellen Maklers zurückgreifen, welcher Ihnen sehr viel Arbeit und Sorgen abnimmt und parallel Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis verkauft.
Durch vorgemerkte Kunden – unseres Erachtens der wichtigste Vorteil – erreichen Sie einen besseren und auch schneller den angestrebten Verkaufserlös. Für Ihre Immobilie benötigen Sie nur einen Käufer und dieser sollte den idealen Kaufpreis bezahlen. In einem unverbindlichen Gespräch erläutern wir Ihnen gerne die Vorteile von vorgemerkten Kaufinteressenten und off-market-deals.
Nutzen Sie die Vorteile der vorgemerkten Kunden, um das Potenzial des Verkaufspreises zu heben und gleichzeitig SCHNELL zu verkaufen.
Um den „richtigen“ Preis zu ermitteln bedarf es: Erfahrungen, Orts- und Marktkenntnisse – und diese haben wir in UNSEREM Markt gesammelt. – „manche Immobilien verkaufen wir bereits zum 2. Mal“. Wir konzentrieren uns auf unseren Markt: – Durch unser Volksbank-Netzwerk helfen wir Ihnen auch außerhalb unseres Geschäftsgebietes und zwar in dem wir den Kontakt zu dem erfahrenen und kompetenten Kollegen einer anderen Volksbank vor Ort herstellen!
Verkaufserfolge helfen bei der Einschätzung – selbstverständlich greifen wir auf Auswertungen wie den Gutachterbericht, BORISNRW für Bodenrichtwerte zurück, aber die eigenen Verkaufserfolge sind die besten Hilfsmittel für eine realistische und aktuelle Markteinschätzung – in der Zeitreihe, werden Veränderungen und aktuelle Entwicklungen deutlich. Diese eigenen Verkaufserfolge ergänzen wir durch die Informationen aus der Baufinanzierung und der Gutachtenerstellung, dadurch wächst der Fundus der tatsächlichen Verkaufsfälle und Vergleichsimmobilien!
Sie wollen nicht nur verkaufen, Sie wollen auch das Geld bekommen! Bei einem Großteil unserer vorgemerkten Kunden ist die Finanzierung bereits geklärt. Trotzdem haben wir nicht 100% der Interessenten bei der Aufnahme des Suchprofils finanziell gecheckt, weil:
- Manche haben eine andere Hausbank – auch Sparkassenkunden kaufen bei uns Immobilien.
- Bei manchen ist es noch zu früh, da diese Kunden noch ganz am Anfang der Suche sind!
Durch die Baufinanzierungsexperten der Volksbank bekommen wir ernsthafte Interessenten zu einem Finanzierungsgespräch. Dadurch verbessert sich die Qualität unserer Interessenten und wir haben weniger Verzögerungen beim Verkauf.
Wir haben mit die größte Anzahl an Kaufinteressenten im Münsterland! Und eine immense Reichweite durch alle Möglichkeiten der Vermarktung: Filialen, APP, Magazin, Social Media, alle Portale, alle Printmedien etc. – eine unglaubliche Reichweite, um den idealen Käufer für Ihre Immobilie zu finden.
Vertrauen und Persönlichkeit sind die Basis für unser Geschäft. Führen Sie ein unverbindliches Gespräch mit uns und entscheiden Sie anschließend, ob Sie Vertrauen in unsere Leistungsfähigkeit und uns als Mensch haben.
Sie haben noch weitere Fragen an uns?
Wenn Sie Ihre Immobilie wirklich gewinnbringend verkaufen möchten, aber noch unsicher sind, ob nun für Sie der richtige Zeitpunkt ist, sichern Sie sich jetzt ein erstes, unverbindliches Gespräch.
Unser Service umfasst:
▷ Ein unverbindliches Beratungsgespräch
▷ Bei Verkaufsinteresse eine kostenfreie Wertermittlung, um festzustellen, was Ihre Immobilie jetzt gerade wert ist
▷ Wir entwickeln für Sie eine persönliche Strategie, wie wir Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung zum bestmöglichen Preis verkaufen
Hierfür tragen Sie Ihre Kontaktdaten einfach über den obenstehenden Link in das Formular ein und senden es ab. Wir erhalten eine Nachricht und rufen Sie an. In diesem kurzen Gespräch unterhalten wir uns über Ihr Vorhaben und besprechen entspannt das weitere Vorgehen.
Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!