Scheidungsimmobilie

Ein klarer Schritt, auch für Ihre Immobilie

Im Fall einer Scheidung stehen viele Fragen und Probleme im Raum. Hier darf auch die gemeinsame Immobilie nicht vergessen werden. Es gibt viele Fragen zu klären, was ist mit der Finanzierung oder aber wer bleibt in der Immobilie wohnen? Hier finden Sie einige Tipps.

Scheidungsimmobilie: Verkaufen, vermieten oder übernehmen?

Im Falle einer Scheidung kommen viele Fragen auf. Güter können in der Regel leicht aufgeteilt werden; einer bekommt die Küche, der andere das Wohnzimmer – ist jedoch eine gemeinsame Immobilie im Spiel, wird die Sache komplizierter. Ob ein Verkauf sinnvoll ist, oder ob die Immobilie gemeinsam vermietet werden soll, oder ob einer die Immobilie übernimmt, hängt von vielen individuellen Faktoren ab – und die drei Modelle haben ihre Vor- und Nachteile. In jedem Fall sollte nichts überstürzt werden: Nach ein paar Monaten geht man meist besonnener mit solch wichtigen Entscheidungen um und findet Lösungen, die im ersten Stress undenkbar waren.

Option 1: Scheidungsimmobilie verkaufen: Ein klarer Schnitt

Häufig ist die gemeinsame Immobilie für einen allein zu groß oder zu teuer. Entscheiden sich die Eheleute dazu, die Immobilie zu verkaufen, machen sie einen klaren Schnitt. Bis alles unter Dach und Fach ist, müssen sie zwar noch gemeinsame Entscheidungen treffen, doch im Anschluss können sie mit der Sache abschließen. Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass sofort eine größere Geldsumme fließt. Diese können beide dazu nutzen, sich eine neue, eigene Immobilie zu leisten.

Wird die Immobilie verkauft, müssen bestehende Kredite abgelöst und eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden. Die Höhe hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.

Option 2: Scheidungsimmobilie vermieten: Altersvorsorge mit Pflichten

Die Vermietung einer Scheidungsimmobilie kann eine weitere Alternative darstellen. Beide Ehepartner erhalten eine monatliche Summe, die unter anderem der Altersvorsorge dienen kann. Eine Vermietung kann auch sinnvoll sein, wenn die Immobilie später an gemeinsame Kinder vererbt werden soll. Als Vermieter kommt jedoch auch ein Verwaltungsaufwand auf die Eigentümer zu und sie müssen dazu bereit sein, gemeinsame Interessen zu verfolgen und gemeinsame Entscheidungen zu treffen. Auch möglicher Ärger mit den Mietern, Mieterwechsel oder gar Mietausfall müssten beide gemeinsam bewältigen. Darüber hinaus müssten Rücklagen für eventuelle Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen gebildet werden.

Aufgrund dieser gemeinsamen Verpflichtung und den weiterhin gemeinsamen Entscheidungen, entschließen sich die früheren Paare nur in einigen Fällen dazu, die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung zu vermieten. Wird die Immobilie vermietet, läuft die Finanzierung weiter und wird durch die Mieteinnahmen bedient. Der entscheidende Vorteil bei der Vermietung ist, dass die Immobilien weiterhin im Familienbesitz bleibt.

Option 3: Scheidungsimmobilie übernehmen: Frühzeitig prüfen!

Entscheidet sich ein Partner dazu, die Immobilie allein zu übernehmen, muss er den Partner ausbezahlen und ihn aus dem Darlehensvertrag entlassen. In diesem Fall muss der neue Alleineigentümer der Bank glaubhaft darlegen, dass er den Kredit allein begleichen kann. Bei einer Übernahme der Immobilie bemisst sich die Auszahlung der anderen Partei am Marktwert der Immobilie, den aktuell noch vorhandenen Verbindlichkeiten und an den bestehenden Eigentumsverhältnissen. Sofern das Darlehen noch valutiert, muss die Bank bei der Übertragung auf eine Partei unbedingt beteiligt werden, da nur sie als Kreditgeber den Ehepartner, der sein Eigentum an der Immobilie aufgibt, aus seiner Mithaftung am Kredit entlassen kann. Jedoch ist die Bank nicht dazu verpflichtet. Denn mit einer Scheidung ändert sich nichts an den bestehenden Kreditbestimmungen. Für das Darlehen haftet grundsätzlich derjenige, der den Vertrag mit dem Kreditinstitut unterzeichnet hat. Für die Bank ist es dabei unerheblich, ob die Eheleute noch verheiratet oder geschieden sind oder ob der Haftende überhaupt noch im Haus wohnt. Wurde der Kreditvertrag von beiden Ehepartnern unterschrieben spricht man von einer Gesamtschuld und beide haften in voller Höhe des noch offenen Darlehens. Die Bank kann demnach auch nach der Auflösung der Ehe von beiden Kreditvertragspartnern Zahlungen in voller Ratenhöhe einfordern.

Des Weiteren kommen Kosten für die Grunderwerbsteuer auf Sie zu. Aufgrund der Grunderwerbsteuer ist zu überlegen, ob die Übertragung bzw. der Verkauf der Immobilie noch während der Trennung – also, bevor die Ehe rechtskräftig geschieden ist – erfolgt. Den der Grundstückserwerb zwischen Ehegatten und eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern ist von der Grunderwerbsteuer befreit.

Überlegen Sie frühzeitig, ob eine Partei die Immobilie übernehmen möchte und klären Sie dies mit dem Kreditinstitut. Das spart Kosten.

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Wie geht es mit der Finanzierung weiter?

Da Immobilienkredite häufig eine Laufzeit von 25 bis 30 Jahren haben, sind diese im Falle einer Scheidung meist noch nicht abbezahlt. In diesem Fall stellt sich die Frage, wie es mit der Finanzierung weitergeht. Je nachdem, ob die Immobilie verkauft, vermietet oder übertragen wird, sind verschiedene Aspekte mit dem Kreditinstitut zu beachten und Sie sollten frühzeitig Kontakt aufnehmen, denn es gibt noch weitere Herausforderungen zu bewältigen.

Haftung und vorzeitige Kreditablösung

Wurde die Immobilie gemeinsam angeschafft, stehen in der Regel beide Ehegatten im Darlehensvertrag. In diesem Fall haften auch beide jeweils für die gesamte Darlehenssumme – nicht nur für die Hälfte, wie oft angenommen wird. Wird die Immobilie verkauft und mit dem Erlös der Kredit abgelöst, so verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese ist abhängig von der Kreditsumme, der verbleibenden Laufzeit und weiteren Faktoren.

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Immobilie weiterhin nutzen oder übertragen

In einigen Fällen entscheiden sich Paare dazu, die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung zu vermieten oder sie an den Partner zu übertragen. Wird die Immobilie vermietet, läuft die Finanzierung weiter und wird durch die Mieteinnahmen bedient. Entscheidet sich ein Partner dazu, die Immobilie allein zu übernehmen, muss er den Partner ausbezahlen und ihn aus dem Darlehensvertrag entlassen. In diesem Fall muss der neue Alleineigentümer der Bank glaubhaft darlegen, dass er den Kredit allein begleichen kann.

Verkauf, Vermietung oder Eigentumsübertragung – ein Immobilienmakler hilft dabei, unnötige Kosten zu vermeiden und die optimale Lösung für die Finanzierung einer Scheidungsimmobilie zu finden.

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Benötigen wir für die Vermarktung einen Makler?

Im Immobilienportal anmelden, Informationen eintippen, Fotos hochladen, fertig – so einfach, wie es sich darstellt, ist der Verkauf einer Immobilie leider nicht. Bei jeder Scheidung gibt es individuelle Faktoren zu berücksichtigen, die eine wichtige Rolle spielen.

Marktwert und Verkauf

Immobilieneigentümer tun sich häufig schwer damit, den Wert ihrer Immobilie einzuschätzen: Entweder setzen sie den Verkaufspreis aus emotionalen Gründen zu hoch an, was potenzielle Käufer abschreckt oder sie wollen die Immobilie schnell verkaufen und machen durch einen zu niedrig geschätzten Wert ein Verlustgeschäft.

Im Falle eines zu hohen Kaufpreises ist das Objekt meist zu lange auf dem Markt; wird der Preis später gesenkt, vermuten Interessenten eine Problemimmobilie, dies geht nicht selten mit einer weiteren Preissenkung einher. Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis führt hingegen zu einer Flut von Interessenten, die ein Eigentümer neben Vollzeitjob, Alltag und eventuell Kindern kaum bewältigen kann. Nicht nur, dass er beim Verkauf Verlust macht, er opfert auch noch einen Großteil seiner Freizeit in Besichtigungen, Gespräche, Recherchearbeiten usw.

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Die rundum Lösung für Sie als Verkäufer

Bei einem Verkauf gibt es viel mehr zu beachten, als einen Käufer zu finden: Die Immobilie braucht einen gültigen Energieausweis, der Kaufvertrag muss rechtskräftig aufgesetzt und notariell beglaubigt werden und vieles mehr.

Ein Immobilienmakler nimmt dem Verkäufer nahezu alle Aufgaben ab: Von der Besorgung aller relevanter Unterlagen (u.a. aktueller Grundbuchauszug), der Erstellung eines professionellen Exposés mit Fotos und einem virtuellen 360-Grad-Rundgang, die Organisation und Durchführung mit geeigneten Kaufinteressenten, über die Schaltung von online- und offline-Anzeigen und vielen weiteren Marketingaktivitäten, der Vorbereitung und Teilnahme am Notartermin  bis hin zur Schlüsselabgabe. Die entscheidende Vorteile eines Maklers sind aber die vorgemerkten Kaufinteressenten und deren Ansprache vor der Veröffentlichung (off-market-deals). Gerne erklären wir Ihnen diese Vorteile in einem unverbindlichen Gespräch.

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